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Informationen über das spanische Immobilienrecht und Steuern in Spanien

Steuern, Grunderwerbsteuer, Notar, Eigentumsregister

was Sie beim Kauf einer Immobilien in Spanien wissen sollten

1. Allgemeines
Spanien ist Mitglied der Europäischen Union und verfügt über ein sicheres Rechtssystem im Immobilien- und Grundbuchrecht. Mit Hilfe von qualifizierten Beratern ist ein Immobilienerwerb rechtlich sicher und gänzlich mit wenig Risiko verbunden. Bürger aus Mitgliedstaaten der Europäischen Union (EU) unterliegen beim Immobilienerwerb in Spanien keinerlei Beschränkungen. Bei Nicht-EU-Bürgern sind einige Besonderheiten zu berücksichtigen, grundsätzlich ist der Erwerb einer Immobilie jedoch unproblematisch. Steueridentifizierungsnummer (N.I.F. número de identificación fiscal bzw. N.I.E. número de identificación de extranjeros). Jeder, der in Spanien Geldbewegungen tätigt, benötigt eine solche N.I.E–Nummer. Für den Erwerb von Grundbesitz ist es zunächst erforderlich, eine Steuernummer (N.I.E.) bei der spanischen Polizei zu beantragen und diese anschließend beim Finanzamt registrieren zu lassen. Diese formale Arbeit übernehmen wir gerne für Sie. Die Vorbereitung zur notariellen Umschreibung, die Begleitung zum Notartermin und Übersetzung der amtlichen Texte gehören für unser geschultes Personal selbstverständlich zum Kundenservice. Nach dem notariellen Termin, der Eigentumsumschreibung, wird die Immobilie im Grundbuchamt auf den neuen Eigentümer eingetragen, damit genießen Sie hinsichtlich der Immobilie nach europäischem Recht den absoluten Eigentumsschutz. Gerne beraten wir Sie individuell über die steuerlichen Vorteile eines Grunderwerbs durch eine spanische Gesellschaft mit beschränkter Haftung (S.L. Sociedad Limitada). Diese Firmengründung ist unproblematisch.

2. Kaufabwicklung 
In Spanien besteht kein Formzwang beim Immobilienerwerb. Sogar mündliche Kaufverträge können zulässig und rechtswirksam sein. Empfehlenswert und üblich ist jedoch ein privatschriftlicher Kaufvertrag (contrato privado) mit anschließender notarieller Beurkundung. In diesem Vertrag werden alle wesentlichen Vereinbarungen festgelegt. Verkaufspreis, Inventar, Zahlungsmodalität, spätestens möglicher Notartermin, etc. Die Anzahlung: Mit dem Abschluss eines privatschriftlichen Kaufvertrages wird üblicherweise eine Anzahlung von 10 % des Gesamtpreises vereinbart, welche später mit der Restzahlung vor dem Notar verrechnet wird. Erst nach der notariellen Beurkundung „Escritura Pública de Compraventa“ geht das Eigentumsrecht an den Käufer über. Dieses notarielle Dokument ist Voraussetzung für die Eintragung im Grundbuchamt (Registro de la Propiedad).
 
3. Der Notartermin und die Grundbucheintrag
Vor der amtlichen Beurkundung fordert das Notariat beim Grundbuchamt einen Grundbuchauszug der zum Verkauf stehenden Immobilie an. Mit der Übersendung dieses Dokuments wir die Immobilie für fünf Tage gesperrt. Sollten andere Notariate einen solchen Auszug beantragen, wird dieser mit entsprechendem Hinweis, abgelehnt. Beim Notartermin müssen sich Käufer und Verkäufer ausweisen und können ausnahmslos nur mit notarieller Vollmacht vertreten werden. Der Notar verliest den vorbereiteten Kaufvertrag mit allen überprüften Daten, wie Katasternummer und Grundbuchnummern, die Bezahlung der örtlichen Grundsteuer sowie die Form der Zahlung. Üblicherweise wird die vereinbarte Gesamtsumme abzüglich der Anzahlung bezahlt, meist durch die Übergabe eines bankbestätigten Schecks. Bei Finanzierung durch eine Bank geschieht dies durch einen Vertreter der Bank. Erst nach der Unterschrift der Vertragspartner und des Notars geht das Eigentumsrecht über. Noch am selben Tag wird eine Mitteilung vom Notariat an das Grundbuchamt gesendet. 
 
4) Erwerbs- und Folgekosten
Die Grundregel lautet: Der Käufer zahlt alles, die Notariatskosten und die Grundbucheintragung. Sie sollten Erwerbsnebenkosten in Höhe von 10-12 % des Kaufpreises einkalkulieren. Ausgenommen davon ist meist die Wertzuwachssteuer des Grundstücks (Plusvalía). Hier sagt das spanische Gesetz, dass Käufer und Verkäufer sich über die Kosten einigen müssen, üblich ist, dass der Verkäufer diese bezahlt. Diese Steuer wird individuell von jeder Gemeinde berechnet. Sie richtet sich nach der Anzahl der Jahre und dem Wert und bezieht sich ausschließlich auf das Grundstück. Sie beträgt zwischen 16 und 20 % des Wertzuwachses des Grundstückes. Besteuert wird nur die Bodenwertsteigerung, unabhängig von den Aufbauten und deren Wert. Welche Steuersätze werden beim Kauf einer Immobilie in Spanien angewendet: Privatpersonen bezahlen 10 % Grunderwerbssteuer (I.T.P. Transmisiones Patrimoniales) beim Kauf eines „Second Hand“ Objektes. Beim Kauf eines Neubaus die Mehrwertsteuer (I.V.A. –impuesto sobre valor añadido) in Höhe von 10 % plus 1,5 % Dokumentarsteuer (A.J.D. Actos Jurídicos Documentados) Einkommenssteuer (Declaración de la Renta ) Die spanische Einkommenssteuerklärung muss grundsätzlich nur von Residenten (in Spanien einen festen Wohnsitz habend) bezahlt werden. Besteht kein Wohnsitz bzw. keine Aufenthaltserlaubnis = Residencia, so gilt der in Spanien über 183 Tage Wohnende als Resident im Sinne des Steuerrechts und hat sein Welteinkommen in Spanien zu versteuern. Grundsteuer (I.B.I - Impuesto sobre Bienes Inmuebles) 0,4 bis 0,7 % vom Katasterwert, je nach Gemeinde Die jährlich im Herbst fällige Grundsteuer richtet sich prozentual nach dem Katasterwert einer Immobilie. Steuersätze betragen meist zwischen 0,4 % und 0,7 % des Katasterwertes - die Bemessung unterliegt den örtlichen Bestimmungen.